Que faire des bâtiments vides en Île-de-France ?

Peut-on modifier et réadapter les bâtiments vides pour répondre à la crise du logement qui frappe l’Île-de-France ? Face à des chiffres saisissants sur les mètres carrés disponibles, la question est légitime. Mais des limites tant législatives que techniques freinent malheureusement la transformation de locaux d’activités vides – dont des bureaux – en habitations.

La réalité des bâtiments vides à Paris et en région Île-de-France

En Île-de-France, près de 400 000 logements sont vacants ! Si ce nombre impressionne, la région a pourtant un taux de vacance parmi les plus réduits (6,5%). Mais sa progression est réelle. Au-delà de la vacance « frictionnelle » liée à l’absence de locataires pendant une certaine période, il existe une vacance structurelle des logements. Une vacance plus durable. « Elle est élevée dans des territoires peu attractifs et moins dynamiques situés aux franges de l’Île-de-France, elle l’est également au cœur de la région dans des zones en tension où le coût du logement est élevé » explique l’Insee (lire Insee Flash Île-de-France n° 61 d’octobre 2021)[i].

En complément, ce sont aussi des bureaux qui sont disponibles. Fin 2018, le nombre de bureaux vacants s’élevait à 2,9 millions de mètres carrés, soit 5% du parc total… un nombre qui n’est pas prêt de s’estomper avec l’essor du télétravail ! En effet, d’après les derniers chiffres d’Immostat, on compte désormais 4 082 000 m2 de bureaux vides en Ile-de-France au premier trimestre 2022. Une surface en hausse de 8% par rapport à l’an dernier. Parfois, des bâtiments entiers sont vides.

Et pourtant, une véritable crise du logement existe. Il est en effet difficile de se loger à Paris et en Île-de-France : explosion des prix, insalubrité, etc.

Transformer les immeubles de bureaux en logements

Face à un recul des autorisations d’urbanisme – qui se traduit par une baisse de délivrance des permis de construire – et une prise en compte toujours plus forte de la réduction nécessaire de l’étalement urbain, la transformation des bureaux vacants en logements apparaît comme une solution idéale face à la pénurie. Une idée qui paraît sur le papier très simple, mais qui en réalité est bien plus complexe à déployer.

La reconversion de bureaux en logements n’a pas permis – pour le moment – d’apporter une réponse d’ampleur à la crise du logement en France. Ce constat s’applique également en Île-de-France. L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) l’explique très bien : « Les démarches pour le changement d’usage et de destination sont longues et complexes et le cadre juridique de ces nouveaux usages est compliqué à appréhender ». Dans son étude intitulée « usage et destination des locaux en Île-de-France : quel futur ? », l’observatoire propose des solutions législatives (notamment) pour mieux identifier les logements qui peuvent faire l’objet d’une transformation.

La nécessité d’une technique adaptée pour transformer les bâtiments vides

Mais c’est aussi la technique qui est un frein puissant. En effet, tous les bureaux, même vides, ne peuvent pas facilement faire de bons logements. Les normes de rénovation en vigueur imposent par exemple une transformation de certains éléments en surface habitable, l’ajout de parking ou encore d’éléments relatifs à la sécurité. Autant d’évolutions qui ont un coût, souvent rédhibitoire. Créer des colonnes montantes pour installer des pièces d’eau sur plusieurs niveaux ou encore adapter un bâtiment ancien aux nouvelles normes incendie coûte cher, très cher.

Enfin, la conversion de bureaux en logements ou la rénovation d’appartements déjà existants nécessite aussi des infrastructures à portée. Créer un nouveau quartier ou densifier la population dans une zone doit se faire en concertation avec le service urbanisme pour proposer des services adaptés (transports, commerces, etc.).

Se saisir des bâtiments vides et leur redonner une seconde vie est pourtant une vraie opportunité et un projet qui peut amener de la rentabilité. Des exemples de réussite existent lorsque les équipes municipales travaillent de concert avec des promoteurs immobiliers et des investisseurs. Des projets innovants qui combinent transformation de bureaux en logements avec surélévation ont vu le jour à Paris et constituent une voie à suivre. Le secteur pourrait connaître un fort engouement dans les années à venir, l’évolution de notre relation avec les bureaux à la suite de la pandémie de Covid 19 rendant les surfaces disponibles encore plus nombreuses…

Vous disposez d’un local, d’un immeuble ou d’une maison vide et souhaitez connaitre son potentiel en terme de valorisation foncière ? N’hésitez pas à contacter nos experts !

[i] https://www.insee.fr/fr/statistiques/5433849