Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport en immobilier ?

Les maisons et les appartements ne sont pas les seuls types de biens immobiliers que les investisseurs peuvent acheter ou construire. Précisions de City&You sur une autre forme d’investissement locatif : l’immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport est une des façons d’investir préférées des promoteurs immobiliers. Mais que signifie ce terme ? Quelle est la définition d’un immeuble de rapport ? Quelles sont ses caractéristiques ? Qu’est-ce qui le distingue d’autres formes d’investissement dans l’immobilier locatif ? Autant de questions auxquelles City & You apporte des réponses simples et précises.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Lorsque l’on découvre le monde de l’immobilier, de nombreux termes peuvent parfois interpeller. Parmi eux : l’immeuble de rapport. Aussi appelée « immeuble à loyers » ou « immeuble locatif », quelle réalité se cache derrière cette terminologie ?

Définition d’un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un bien immobilier constitué de plusieurs logements. Contrairement à des appartements isolés, l’immeuble à loyers est acquis ou construit par un seul et unique propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier, d’un professionnel ou d’un promoteur immobilier. Ce dernier détient donc l’intégralité du bloc, et non un ou plusieurs logements au sein d’une copropriété.

L’expression « immeuble de rapport » est utilisée dans le jargon de l’investissement locatif. Le propriétaire se positionne ainsi en tant que bailleur, et non en tant que résident. Ses locataires lui verseront périodiquement un loyer pour chaque logement différent. L’objectif principal d’un tel achat ou d’une telle construction est de générer de la rentabilité locative. Dans un premier temps, les loyers perçus peuvent permettre de payer tout ou partie des frais (entretien, impôts fonciers…) et des mensualités de crédit immobilier. Une fois le crédit immobilier remboursé en totalité, le propriétaire peut profiter pleinement des loyers encaissés pour s’acquitter des charges courantes et compléter ses revenus.

L’immeuble de rapport, un système pas si nouveau

De tout temps, l’immeuble de rapport a joué un rôle majeur dans l’accroissement de l’offre de logements pour les populations dans les villes de toutes tailles. Et cette pratique n’est pas d’aujourd’hui : le choix d’investir dans un immeuble de rapport a été démocratisé au XVIIIe siècle par des investisseurs à la recherche de solutions pour se constituer une rente régulière. Cela a notamment été le cas à Paris au cours de la restauration haussmannienne des immeubles. Ceci explique la très grande régularité des façades et de l’intérieur des bâtiments, les propriétaires cherchant à standardiser les logements proposés à la location.

Les autres formes d’investissement locatif

Construire, rénover ou acheter un immeuble de rapport ne sont pas les seules options dont disposent les personnes ou les entreprises à la recherche d’un investissement à mettre en location. En effet, il est aussi possible de porter son choix sur :

• Une maison individuelle en lotissement ou non ;
• Un appartement en résidence ou en centre-ville ;
• Un studio ;
• Des bureaux ou des locaux destinés aux entreprises ;
• Un logement social ;
• Une place de parking ou un garage ;
• Ou même encore une forêt, des vignes ou des terres agricoles !

Les 4 avantages d’un immeuble de rapport

Faut-il privilégier l’achat d’un immeuble entier, ou celui de plusieurs logements dans différents lieux ? Voici un récapitulatif des avantages associés à l’acquisition d’un immeuble de rapport dans le cadre d’un investissement locatif.

1.      Une source de revenus passifs

D’une façon générale, la mise en location d’un bien immobilier permet de générer des revenus passifs. Par opposition aux revenus actifs, cette catégorie de ressources ne consiste pas à échanger de l’argent contre du temps. L’exemple le plus représentatif d’un revenu actif est celui du salaire, gagné en échange de la présence sur un lieu de travail et du temps consacré aux missions données.

L’investissement locatif permet de percevoir des loyers, mais il existe plusieurs autres façons de générer des revenus passifs, par exemple :

• Intérêts générés par des placements financiers ;
• Dividendes issus d’actions cotées ou non-cotées ;
• Coupons rémunérant les placements obligataires ;
• Royalties suite au dépôt d’un brevet ou à la publication d’une œuvre ;
• Etc.

2.      Un meilleur prix d’achat au mètre carré

Le prix d’achat d’un immeuble de rapport est généralement moins élevé que celui de plusieurs logements différents lorsque l’on compare les prix au mètre carré. De plus, l’achat d’un immeuble à loyers permet d’acquérir plusieurs biens immobiliers en une seule opération, permettant de simplifier les recherches ainsi que les formalités administratives liées.

3.      Des frais moins élevés

En plus d’un prix d’achat plus abordable, l’immeuble de rapport présente un autre avantage : celui de générer moins de frais. On parle ici des frais de notaire lors de l’achat (comptez entre 7 et 8 % sur la valeur du bien), de la taxe foncière, mais également des frais de syndic, puisque l’immeuble ne comporte qu’une seule et unique propriétaire.

4.      Une rentabilité locative accrue

Le retour sur investissement sur l’achat d’un immeuble de rapport est particulièrement intéressant. En cause ? Un tarif à l’achat et des charges courantes moins chers, tandis que le prix des loyers pratiqués est identique, que l’immeuble appartienne à un ou à plusieurs investisseurs. De fait, la rentabilité locative est plus importante.

Quels sont les différents types d’immeubles de rapport ?

Les immeubles de rapport présentent l’avantage de pouvoir s’adapter à tous les profils d’investisseurs, du plus néophyte au plus aguerri. En cause ? Une grande diversité de projets différents peut être réalisée.

De quoi est composé un immeuble de rapport ?

Bien souvent, lorsque l’on évoque l’achat d’un immeuble de rapport, seuls les logements destinés à être habités sont cités. Pourtant, les lots constituant l’ensemble peuvent avoir des destinations différentes. Il est ainsi possible de louer tout ou partie du bâtiment pour un usage commercial. En fonction de l’affectation des locations, on peut parler d’immeuble de rapport :

• D’habitation ;
• Commercial ;
• Mixte, c’est-à-dire composé à la fois de logements habitables et de commerces.

Il est important de noter que le type de bail varie en fonction de la qualité du locataire. Pour les logements habitables, un contrat d’habitation doit être établi par écrit. Un modèle est fourni par l’Institut National de la Consommation pour les biens loués vides ou meublés, à compléter en deux ou trois exemplaires en fonction du nombre de parties prenantes (bailleur, locataire et éventuellement caution). Sa durée minimale est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale).

Lors de la location d’un bien immobilier pour l’installation d’un commerce, le type de bail change : il s’agit d’un bail commercial, plus connu sous le nom de « 3 6 9 ». Généralement, le loyer est payé trimestriellement, et non mensuellement.

Quelles sont les différentes catégories d’immeubles de rapport ?

En fonction du porteur de projet, de ses objectifs et de ses appétences, les immeubles de rapport peuvent être au choix :

• Neufs ;
• Anciens.

Dans le neuf, les promoteurs immobiliers se chargent eux-mêmes de la construction, puis s’occupent de la gestion locative ou revendent le bâtiment à des professionnels ou à des particuliers. Dans l’ancien, plusieurs cas de figure existent. En premier lieu, l’immeuble de rapport peut déjà être totalement ou partiellement loué, assurant au prochain bailleur de percevoir des loyers dès le début. Il est aussi possible de favoriser l’achat d’un immeuble de rapport à rénover. Dans ce cas, le bloc entier est vide. Un délai de carence doit donc être prévu : aucun loyer ne pourra être encaissé pendant toute la durée des travaux. La mise en place d’une période de franchise pour le remboursement du crédit immobilier sera donc de bon augure. À défaut, il faudra prévoir la trésorerie suffisante pour faire face aux mensualités d’emprunt.

Au-delà du type de bien immobilier en lui-même, les appartements qui constituent l’immeuble locatif peuvent être loués de deux façons distinctes :

• En baux meublés ;
• En contrats de location vides.

Pour être loués meublés, les logements de l’immeuble de rapport doivent comporter un certain nombre d’éléments, allant de l’équipement de la cuisine (plaque de cuisson, réfrigérateur, micro-onde…) à la literie (matelas, couette…), en passant même par le matériel d’entretien ménager (serpillière, balai, aspirateur…).

Immeuble de rapport : les clés de la réussite

Les particuliers ou les promoteurs qui portent le projet d’acheter, de rénover ou de construire un immeuble de rapport doivent prendre en compte les particularités de ce type de bien. En faisant l’acquisition d’un seul bâtiment, il est nécessaire de faire le bon achat. En effet, les risques sont concentrés sur un bien unique : l’acquéreur n’a pas le droit à l’erreur. Choisir le bon emplacement, acheter au meilleur prix, budgétiser précisément les travaux, prévoir avec justesse les loyers de chaque appartement… autant d’éléments clés pour s’assurer de faire le meilleur investissement locatif.

Acheter le bon bien immobilier…

La qualité intrinsèque du bien immobilier, ou du programme neuf, dois être passée en revue. Les investisseurs tiennent notamment compte des éléments suivants :

• Les diagnostics réalisés (DPE, termites, amiante…) ou les normes de performance énergétique ;
• La surface globale, le nombre d’appartements et la superficie de chaque logement ;
• L’état général du bien et les travaux à prévoir pour un immeuble de rapport ancien ;
• Les prestations de chaque logement : balcon, jardin, nombre de chambres, superficie du salon, etc.

…au bon prix…

Lee prix de vente, qu’il s’agisse de celui d’un promoteur immobilier, d’une agence ou d’un propriétaire particulier, doit faire l’objet d’une analyse minutieuse. Pour cela, se référer à plusieurs évaluations des prix moyens au mètre carré dans le secteur géographique est un très bon repère. Un tarif qu’il convient d’ajuster en fonction des prestations offertes, de la qualité de l’immeuble à loyers, de l’emplacement ou encore de la superficie. Dans un même temps, il est possible d’obtenir des statistiques précises sur les loyers qui se pratiquent dans cette zone par type de logement (appartement ou maison, meublé ou vide…).

… et au bon endroit

Si les promoteurs et les professionnels ne sont pas limités en matière d’emplacement, il en va différemment pour les particuliers. En règle générale, ces derniers préfèrent devenir propriétaires bailleurs d’une ville qu’ils connaissent, ou, dans le cas contraire, pour laquelle ils peuvent s’appuyer sur une agence immobilière de confiance à qui ils pourront déléguer la gestion locative par la suite. Par ailleurs, pour de petits budgets, les villes de taille moyenne sont toutes indiquées.

Vous êtes propriétaire d’un immeuble ? City&You vous accompagne dans la valorisation de votre bien : rénovation, transformation, extension,… N’hésitez pas à contacter nos experts !