Immeuble à rénover ou à transformer : comment vendre ?

Parfois, le neuf n’est pas à chercher ailleurs que dans l’ancien. Les travaux de rénovation ou de transformation d’immeubles en sont la preuve : en quelques mois, les changements réalisés dans un immeuble ancien (copropriété, bâtiment professionnel ou commercial…) lui redonnent un coup d’éclat. Si l’immobilier neuf se porte toujours bien, les promoteurs immobiliers sont en recherche de bâtiments anciens à revaloriser.

Immeuble à rénover : les bâtiments ciblés

Parmi les immeubles anciens à transformer, les promoteurs immobiliers s’intéressent particulièrement aux suivants :

Les immeubles en mauvais état : face à des travaux trop onéreux, les propriétaires préfèrent vendre ;

Les immeubles de bureaux qui peinent à trouver un locataire : la transformation ou le changement d’affectation permet de revaloriser et de rentabiliser ;

Les immeubles qui peuvent être surélevés : lorsque les règles d’urbanisme le permettent, cette rehausse de l’immeuble représente un budget travaux important. Seul un promoteur immobilier dispose des capacités financières pour supporter un tel investissement.

Transformation et rénovation d’immeuble : quels projets ?

Les immeubles anciens sont souvent rachetés par des promoteurs immobiliers qui y voient un potentiel. L’opération d’achat, de rénovation puis de revente à la découpe des appartements ou des espaces de bureau est une opération complexe et lourde financièrement.

La rénovation lourde consiste à modifier la structure du bâtiment. Un travail sur la charpente ou les planchers entre dans cette catégorie. Ce type de projet intéresse les promoteurs immobiliers qui remettent ainsi sur le marché des biens s’apparentant à de l’immobilier neuf. Ils répondent aux besoins des acheteurs en présentant tous les standards actuels de l’immobilier neuf.

La surélévation consiste à transformer l’immeuble pour ajouter de nouveaux étages. Dans ce cas de figure, l’objectif est de répondre à la forte demande de logements dans une ville. En effet, cette opération permet de mettre à disposition de nouveaux appartements en utilisant la hauteur disponible.

La transformation avec changement d’affectation permet de trouver une nouvelle utilisation pour un bâtiment. Un bâtiment de bureau qui ne trouve pas preneur peut être modifié de façon à devenir un immeuble d’habitation. L’inverse est d’ailleurs possible lorsque la localisation le permet : le marché du bureau répond à des critères de secteur dès spécifiques.

Immeuble à rénover : quels acheteurs cibler ?

Le propriétaire d’un immeuble de rapport peut se tourner vers différents types d’acheteurs selon le type de rénovation possible sur le bien :

Le promoteur immobilier s’intéresse à la rénovation et à la transformation lourde pour revendre les futurs espaces sur le marché du neuf ;

Un investisseur s’intéresse à la rénovation complète dans la perspective de conserver cet immeuble remis à neuf dans son patrimoine en le mettant sur le marché de la location ;

Enfin, le marchand de bien se positionne lui sur des cycles de projet plus courts : rénovation plus « simple » et revente à la découpe rapide ;

Rénovation d’immeuble : quel montage juridique prévoir ?

Plusieurs options se présentent à l’acheteur d’un immeuble qui demande des travaux de remise en état. Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) lui permet d’acquérir à la fois le sol et les constructions qui seront réalisées dessus. Aussi bien pour l’avant-contrat que pour le contrat définitif, la description des travaux prévus est obligatoire.

D’autre part, les ventes d’immeubles existants avec travaux de rénovation pourront permettre aux promoteurs immobiliers de commercialiser en VEFA. Ces ventes en futur état d’achèvement consistent à vendre sur plan les futurs volumes, comme dans le marché du neuf,

Enfin, une rénovation par vente à la découpe sur le marché de l’ancien peut également s’envisager. Dans ce cas, les nouveaux lots de copropriété ne seront vendus qu’une fois les travaux terminés.

Rénovation d’immeuble & fiscalité : un duo avantageux ?

La vente d’immeuble à rénover ou à transformer présente des avantages certains. En effet, d’un point de vue fiscal, un régime particulier est applicable à la VIR. Le coût des travaux de rénovation réalisés entre dans le calcul de l’impôt sur la plus-value du bien. Autrement dit, la plus-value comprendra, en cas de vente du bien, la valeur d’achat de l’immeuble bâti existant ainsi que la valeur des travaux réalisés.  

De nombreux mécanismes fiscaux peuvent s’appliquer à la rénovation de bâtiments existant. Monuments historiques, déficit foncier, loi Malraux, les dispositifs fiscaux incitatifs pour la rénovation du patrimoine existant sont nombreux. Ces montages financiers originaux permettent aux promoteurs immobiliers d’envisager une nouvelle économie de projet nécessaire à rénovation lourde du patrimoine.

La vente d’immeuble à rénover doit donc s’étudier en appréhendant toutes ces hypothèses. N’oubliez pas que le contrat ne pourra être signé sans l’intervention de deux acteurs : l’architecte et le notaire. L’obligation de recourir à ces deux acteurs est indispensable pour construire le projet de rénovation du promoteur immobilier.