Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ?

La transformation d’immeubles de bureaux en logements est une solution (parmi d’autres) pour permettre de développer le parc existant, et répondre dans de nombreuses villes à la pénurie de biens. Hier complexe et peu rentable pour les promoteurs immobiliers, cette conversion est aujourd’hui encouragée avec des règles plus souples. Une opportunité dont vous pouvez vous saisir si vous possédez un bâtiment professionnel qui peut être transformé que vous souhaitiez vendre.

Les règles pour transformer des bureaux en logements

Transformer des bureaux vacants en habitations, la solution miracle face à la pénurie de logements ? Dans un monde idéal, ce « changement de destination » peut apparaître comme la réponse parfaite. En effet, avec la généralisation du télétravail, beaucoup d’entreprises ont choisi de rationaliser leurs surfaces de bureaux. Ainsi en Île-de-France à la mi-2022, on comptait près de 4,4 millions de m2 de bureaux vides selon les spécialistes de l’Institut de Paris Région. Mais il ne s’agit pas de travaux légers réalisables rapidement. En réalité, le défi technique est réel. Construits pour être utilisés par des entreprises, les immeubles de bureaux répondent en général à des normes constructives précises, et disposent d’une typologie particulière. En faire un studio, un T2 ou un grand appartement avec balcon ne s’improvise pas.

Plus qu’une transformation, il est plus juste de parler de restructuration.

• Les immeubles de bureaux ont souvent une largeur (la trame) très importante, supérieure à 15 mètres. Les immeubles d’habitation se limitent à 12 mètres. Cela a un impact sur la gestion de l’espace.
• Dans un immeuble de logements, il faut repenser le plan de circulation et installer de nouveaux escaliers, de cages d’ascenseurs ou des gaines.
• L’aménagement intérieur diffère totalement entre bureaux et logements. Lors de la conversion, il faut créer de petites pièces au lieu de grands plateaux. Il faut aussi penser à des cuisines et des salles d’eau, inexistantes en bureaux.
• Les plafonds en dalles, les extincteurs ou autres sprinklers aux plafonds ne sont pas les bienvenus en appartement. Il faut donc déconstruire.

De manière globale, on considère que transformer un immeuble tertiaire en immeuble d’habitation ferait perdre en moyenne 15% de surface utile. De fait, cette perte d’espace s’explique par la création de cloisons et de parties communes obligatoires. Toutes ces contraintes, combinées à des limites règlementaires, bridaient jusqu’à maintenant ces grands projets. Mais il y a désormais davantage de souplesse. En effet, depuis 2018, la loi Elan incite à transformer les locaux vacants ou obsolètes en logement. Pour ce faire, elle permet aux promoteurs qui se lancent dans ce type de projet de bénéficier de certains avantages. Par exemple, ils peuvent profiter d’un bonus de constructibilité et gagner 30 % de surface constructible en plus. Une évolution attendue par les professionnels pour pouvoir rendre ces transformations rentables ¹.

Propriétaire : vendez des bureaux pour les convertir

La facilitation de la transformation de bureaux en logements créée des opportunités nouvelles. Tout ce qui n’a pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, est aujourd’hui vu comme une excellente chose. Puisque les politiques d’urbanisme tendent à limiter l’étalement urbain et souhaitent optimiser l’existant, transformer l’immobilier de bureau en logement est une réponse.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble de bureaux qui peine à trouver un locataire ou qui ne trouve pas de nouvel acquéreur, vendez à un promoteur immobilier. Ce porteur du projet de transformation peut vous permettre de revaloriser votre patrimoine et de rentabiliser votre opération.

• En échangeant avec un professionnel de l’immobilier, vous aurez des discussions précises et éclairées sur les prix, l’attractivité et le potentiel de votre bien.
• Un promoteur immobilier ne va pas évaluer la valeur des murs uniquement. Il va évaluer la valeur de la surface convertible pour créer des logements.
• Le promoteur immobilier gère l’opération d’achat, de rénovation puis de revente à la découpe des appartements.

Vendre à un professionnel qui possède un projet de transformation de bureaux en logements est une alternative qui peut être très puissante sur le plan financier. Il s’agit aussi d’une façon de contribuer de manière directe à la construction de nouveaux logements. Un projet porteur de sens, qui se prépare.

Pour cela, vous pouvez compter sur City&You, votre tiers de confiance dans la vente de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Nous sommes à vos côtés pour identifier les promoteurs immobiliers avec lesquels vous pouvez échanger selon leurs spécificités de secteurs d’activité et de compétences. Contactez notre équipe pour nous présenter l’immeuble de bureaux dont vous souhaitez vous séparer et lancer les démarches.