Démolir pour reconstruire : l'origine d'un projet

“Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme.” La démolition en vue d’une reconstruction de bâtiment est souvent nécessaire. Pour la démolition d’un immeuble ou celle d’une maison, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Pourquoi démolir pour reconstruire ? Pour les promoteurs immobiliers, la démolition permet de transformer un lieu. Et si la démolition permettait de grandes réalisations ?

“Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme.” La démolition en vue d’une reconstruction de bâtiment est souvent nécessaire. Pour la démolition d’un immeuble ou celle d’une maison, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Pourquoi démolir pour reconstruire ? Pour les promoteurs immobiliers, la démolition permet de transformer un lieu. Et si la démolition permettait de grandes réalisations ?

Pourquoi démolir pour reconstruire ?

Pour les promoteurs immobiliers, la démolition est une solution à envisager si les cas suivants se présentent :

●      Densification du terrain : lorsque la ville autorise la réalisation d’immeubles pour redynamiser des quartiers de son territoire. Des terrains occupés par des maisons ou des bâtis bas deviennent convoités. L’objectif sera alors de démolir pour densifier la parcelle.

●      Dangerosité de l’édifice : Inutile de conserver un bâtiment ou un immeuble en l’état, en proie aux glissements de terrain ou aux inondations. Le coût pour entretenir la construction ou réparer les dégâts devient plus important que le budget pour démolir et reconstruire sur le terrain. Lorsque le bâtiment est trop dangereux ou abîmé, la démolition est une option à envisager.

●      Inadaptabilité aux besoins : Dans le cas où le bâtiment ne répond plus aux besoins, la démolition pour reconstruire permet de transformer le bâtiment. La surélévation de l’immeuble permet d’ajouter des étages et donc de répondre aux besoins de logements dans les villes.

●      Prix de la rénovation : Le bâtiment est dégradé ou inutilisable et a besoin d’un rafraîchissement ? À force de multiplier les travaux de rénovation, le budget commence à augmenter sensiblement. À ce prix- là, démolir (même partiellement) et reconstruire est bien plus avantageux.

Démolir une maison ou un immeuble est une action qui s’opère en fonction des caractéristiques de la structure. Une opération immobilière est souvent longue, mais les bénéfices sont visibles. Elle permet de transformer la ville pour répondre aux nouveaux besoins des populations.

Les biens concernés par cette opération

La démolition pour une reconstruction concerne bien souvent des maisons avec terrain dans des secteurs de forte constructibilité du PLU. Cette opération permet de récupérer le terrain pour densifier la ville. Le terrain ainsi que son habitation font alors l’objet d’un rachat afin de pouvoir à nouveau disposer de la parcelle. Un ensemble immobilier plus en accord avec les projets de la commune pourra voir le jour.

Certains locaux commerciaux et bureaux occupent des grandes parcelles. Toutefois, le potentiel constructible en hauteur n’est pas exploité. La démolition permet ensuite de mettre en place un nouveau projet.

Les bâtiments dégradés dont la remise en état aurait un coût supérieur à la construction neuve seront démolis. A la place, un projet immobilier neuf pourra voir le jour. L’idée est de réfléchir en fonction des évolutions de la ville. Les besoins en logements, locaux professionnels, équipements toujours plus importants exigent de récupérer les terrains disponibles. Les constructions qui s’y trouvent seront donc évaluées afin de savoir si elles peuvent être conservées, du moins en partie.

Un emplacement intéressant à récupérer

Les promoteurs immobiliers s’intéressent de près aux bâtiments à démolir. Plus que la construction en elle-même, ce professionnel va se pencher sur l’emplacement correspondant. La proximité aux commodités, équipements ou transports facilitera la vente des futurs projets immobiliers. Résidence pour étudiants ou pour séniors ? Logements familiaux ? Bureau, hôtellerie ou activité ? L’emplacement possède donc une importance capitale pour développer le bon projet au bon endroit.

La demande de financement de l’acheteur, promoteur immobilier ou marchand de biens, dépend d’ailleurs du potentiel du terrain. L’organisme financier sollicité vérifie au préalable que le projet est viable.

Les diagnostics avant démolition

La démolition peut concerner des biens présentant des occupations divers au cours du temps. Quelques précautions s’imposent avant cette opération. Pour une maison ou une habitation, un diagnostic amiante doit être réalisé. Pour un hangar ou un bâtiment d’activité un diagnostic pollution doit être établi. Si des substances dangereuses ou polluantes sont présentes, l’ensemble devra être retiré et traité.

Le vendeur devra procéder à ces diagnostics afin de pouvoir les présenter aux acheteurs. S’agissant des diagnostics pollution ou sols, ils sont réalisés par le promoteur immobilier. En effet, les risques potentiels peuvent empêcher ou remettre en cause les conditions d’une transaction immobilière.

Les rapports des experts servent ensuite à décider s’il est possible de réaliser une rénovation complète ou si au contraire la démolition est incontournable. Lorsqu’il indique la présence d’amiante ou de pollution des sols, la rénovation ou la démolition devront répondre à des normes très strictes.

L’estimation des travaux de rénovation

A l’obtention des diagnostics, l’heure est venue d’estimer le coût des travaux. Un maître d’œuvre ou des entreprises du bâtiment accompagnent souvent les promoteurs immobiliers. Cette étude préalable assure que le projet imaginé peut être réalisé.

La rénovation ne mène pas aux mêmes travaux que la démolition. Dans le premier cas, il s’agit majoritairement de travaux de second œuvre : la plomberie, le chauffage ou le système de production d’eau chaude. Dans le second, le gros œuvre est également nécessaire. Le budget sera donc plus conséquent. Toutefois, le coût des travaux est toujours à mettre en perspective avec le potentiel du terrain. Lorsque les bénéfices attendus sont élevés, les promoteurs immobiliers peuvent consentir à cette dépense.