Les promoteurs immobiliers dans le Val-de-Marne (94)

Val-de-Marne

Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.

Aussi, le marché de l’ancien est dynamique dans le Val-de-Marne avec un prix de vente moyen des appartements de 4 350 € / m², des maisons à 4 189 € / m² et des terrains nus à 640 € / m².

Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière dans le Val-de-Marne ? Voici des éléments de réponse.

La promotion immobilière dans le Val-de-Marne

Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) dans le Val-de-Marne est de 911 ces trois dernières années entre janvier 2017 et janvier 2020.

Sur ce total, nous estimons que seuls 549 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.

Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 364 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 36 pour des maisons individuelles et 149 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).

La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs dans le Val-de-Marne est de 74 logements soit 4598 m² de surface de plancher.

La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 60 m² habitables par appartement neuf.

Les dynamiques immobilières dans le Val-de-Marne

Le Val-de-Marne est un département d’Ile-de-France inclus dans la métropole du Grand Paris. Il est aujourd’hui desservi par la ligne 8 du métro, les RER E, A , D et le tramway T7 qui offrent de nombreuses correspondances. De nombreux projets de transports vont voir le jour, dont la ligne 15 du métro du Grand Paris Express qui le traversera d’Est en Ouest sur plus de 30 km et la ligne 14. Le Tram 9 (Paris-Orly) reliera également Paris à Orly.

L’objectif est de simplifier les déplacements sur le territoire, d’en désenclaver certaines parties mais aussi de faciliter l’accès aux grands pôles d’emploi et à la capitale. Il s’agit donc d’un département attractif et recherché par les promoteurs immobiliers. Fort d’un rôle stratégique en Ile-de-France, le département entend s’intégrer pleinement dans la Métropole du grand Paris, en développant et structurant son territoire.

Pour ce faire, de nombreux projets ont été initiés. Ainsi, le territoire d’Orly-Rungis-Seine-Amont fait l’objet d’une opération d’intérêt national visant à lui redonner son rôle structurel et stratégique au sein de la région, mais aussi à renforcer le lien qu’il créé entre Paris et la seconde couronne. Le pôle d’Orly, zone d’échanges internationale avec son aéroport et le plus grand marché du monde, est stratégique également et a pour objectif de poursuivre son développement économique tout en rééquilibrant les disparités socio-économiques sur le territoire.

Le conseil départemental entend également développer le potentiel touristique du département en renforçant les loisirs notamment et en créant une offre d’hébergement attractive pour les touristes.

Côté habitat, le département entend se développer de manière équilibrée sur l’ensemble de son territoire afin d’améliorer le cadre de vie des Val-de-Marnais. L’objectif est aussi de favoriser l’accès au logement des personnes en difficultés, mais aussi son amélioration. En effet, un quart des Val-de-Marnais vivent dans un logement social.

Le Val-de-Marne, en partenariat avec les villes et bailleurs sociaux, participe activement au renouvellement urbain et immobilier de ses quartiers. Ainsi, les collectivités ont mis en place des zones d’aménagement concertées afin de maîtriser un développement équilibré entre logements et activités économiques. Ainsi, le futur quartier Ivry Confluence et ses 145 ha est projet d'emblématique de l'ambition urbaine et immobilière avec avec la construction de 1 300 000 m² de programmes immobiliers neufs : 50% d’activités économiques (tertiaire, PME-PMI, commerces), 40% de logements neufs et 10% d’équipements. A Valenton et Villeneuve-Saint-Georges, le quartier Val’Pompadour va également faire l’objet d’un aménagement et accueillir près de 600 logements. Aménageurs, collectivités et promoteurs immobiliers se mobilisent pour construire les futurs lieux de vie du département.

Beaucoup de programmes immobiliers neufs voient également le jour dans des opérations immobilières isolées en négociation directe entre les propriétaires fonciers et les villes.

Sur les trois dernières années, cinq villes totalisent à elles seules plus de la moitié des permis de construire déposés en logements neufs sur le Val-de-Marne ! Si Champigny-sur-Marne prend la tête du classement départemental, Ivry-sur-Seine, Villejuif, Villiers-sur-Marne et Vitry-sur-Seine suivent et participent pleinement à l'effort de construction de logements neufs.

Le Val-de-Marne est donc un territoire en plein renouveau urbain qui connaît une pression foncière tant il est recherché par les promoteurs immobiliers et investisseurs.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU

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Pourquoi avoir créé City&You ?

« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »

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Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?

« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.

Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »

Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?

Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.

Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.

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