Les promoteurs immobiliers en Seine-Saint-Denis (93)

Seine-Saint-Denis

Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.

Aussi, le marché de l’ancien est dynamique dans la Seine-Saint-Denis avec un prix de vente moyen des appartements de 3 435 € / m², des maisons à 3 337 € / m² et des terrains nus à 582 € / m².

Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière dans la Seine-Saint-Denis ? Voici des éléments de réponse.

La promotion immobilière dans la Seine-Saint-Denis

Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) dans la Seine-Saint-Denis est de 1516 ces trois dernières années entre janvier 2017 et janvier 2020.

Sur ce total, nous estimons que seuls 888 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.

Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 580 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 62 pour des maisons individuelles et 246 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).

La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs dans la Seine-Saint-Denis est de 59 logements soit 4111 m² de surface de plancher.

La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 73 m² habitables par appartement neuf.

Les dynamiques immobilières dans la Seine-Saint-Denis

La Seine-Saint-Denis est un département de l’Ile-de-France intégrant la Métropole du Grand Paris créée en 2016. Ce territoire accueillant historiquement les grandes emprises industrielles du nord parisien, est l’un des plus dynamiques depuis le début des années 2000 et les grands travaux d’aménagement entrepris par l’Etat.

Le département est actuellement desservi par 5 lignes de métro, les RER B, D et E et les tramways T1, T4 et le TY qui maillent son territoire. Il accueille également de grandes infrastructures autoroutières qui en font un axe majeur de desserte du territoire francilien avec l’A1, l’A3 et l’A86.

Mais ce sont surtout les nombreux projets de transports en commun qui accélèrent depuis quelques années les dynamiques de développement pour ce département souvent sous doté en équipements. Car la Seine-Saint-Denis sera l’un des principaux bénéficiaires de ces nouvelles infrastructures de transport : les lignes 15 et 16 du métro du Grand Paris Express traverseront le département d’Est en Ouest tandis que la ligne 17 reliera l’aéroport CGD plus au Nord. Mais il faut également compter sur le prolongement des lignes de Métro 11, 12 et 14, également déterminantes pour le renouveau du territoire. Les gares nouvelles de toutes ces infrastructures sont autant de secteurs projets pour les promoteurs immobiliers.

Le département participera pleinement à l’organisation des Jeux d’Olympiques de 2024 en accueillant le futur village olympique sur les communes de Saint-Denis et Saint-Ouen ainsi que la future piscine olympique à proximité du Sade de France. Le village olympique, reconvertis après le départ des 16 000 athlètes, totalisera : 2 000 logements familiaux, 1 000 appartements pour les étudiants ou les seniors, 120 000 m² de bureaux et 9 000 m² d’équipements publics. C’est un véritable challenge pour les promoteurs immobiliers de concevoir des constructions qui changeront d’affectation à la fin des JO 2024.

La dynamique universitaire est très forte sur le département de la Seine-Saint-Denis. L’ouverture du campus Condorcet en 2019, premier campus européens dans le domaine de la recherche en sciences humaines et sociales vient renforcer la présence historique d’universités comme l’Université Paris VIII : + de 180 000 m² de surfaces construites parmi lesquels 450 logements étudiants et une grande bibliothèque.

Le canal de l’Ourcq est l’un des principaux territoires de promotion immobilière en Seine-Saint-Denis. Les villes de Pantin, Romainville, Bobigny, Noisy-le-Sec et Bondy développent sur plus de 200 ha des opérations d’aménagement qui permettront de réaliser à horizon 2030 : + de 8 000 logements neufs, 68 000 m² de commerces et environ 450 000 m² de bureaux et locaux d’activités. En partenariat avec les collectivités et les aménageurs, les promoteurs immobiliers réalisent à un rythme soutenu les opérations de construction.

Et c’est tout le département qui va bénéficier de cette reconquête urbaine. Ce dynamisme rejaillit sur tout le territoire ! Et il faut savoir que l’essentiel des programmes immobiliers neufs voient actuellement le jour dans les petits programmes immobiliers isolés dans une négociation directe entre les promoteurs immobiliers et les propriétaires fonciers.

Sur les trois dernières années, six villes totalisent à elles seules plus de la moitié des permis de construire déposés en logements neufs en Seine-Saint-Denis ! Le Blanc-Mesnil prend la tête du classement départemental suivie de près par Gagny, Noisy-le-Grand, Romainville, Montreuil et Livry-Gargan qui participent pleinement à l'effort de construction de logements neufs.

Le Seine-Saint-Denis est donc un territoire en plein renouveau urbain qui connaît une pression foncière tant il est recherché par les promoteurs immobiliers et investisseurs.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU

équipe City&You

Pourquoi avoir créé City&You ?

« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »

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Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?

« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.

Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »

Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?

Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.

Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.

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