Les promoteurs immobiliers dans les Hauts-de-Seine (92)

Hauts-de-Seine

Le marché de l'immobilier a connu une forte augmentation des prix de vente depuis ces cinq dernières années avec une augmentation moyenne de +18% sur l'ensemble de l'Île-de-France selon le baromètre immobilier des notaires.

Aussi, le marché de l’ancien est dynamique dans les Hauts-de-Seine avec un prix de vente moyen des appartements de 6 206 € / m², des maisons à 6 995 € / m² et des terrains nus à 1 262 € / m².

Mais quelles sont les caractéristiques des opérations de promotion immobilière dans les Hauts-de-Seine ? Voici des éléments de réponse.

La promotion immobilière dans les Hauts-de-Seine

Le nombre total de permis de construire déposés par des personnes morales (Sociétés) dans les Hauts-de-Seine est de 948 ces trois dernières années entre janvier 2017 et janvier 2020.

Sur ce total, nous estimons que seuls 540 correspondent à des permis véritablement liés à de la promotion immobilière, les autres étant liés à des permis de construire de moins de 6 logements neufs pour le collectif, moins de 2 logements neufs pour les maisons et moins de 300 m² SDP pour du tertiaire.

Ainsi, selon ces critères, nous dénombrons en promotion immobilière : 353 permis de construire déposés pour la construction d’appartements neufs en collectif, 38 pour des maisons individuelles et 149 pour des programmes tertiaires (commerces, bureaux, activité,...).

La taille moyenne des permis de construire en logements collectifs dans les Hauts-de-Seine est de 85 logements soit 5731 m² de surface de plancher.

La surface moyenne proposée par les promoteurs immobiliers dans leurs permis de construire est ainsi de 65 m² habitables par appartement neuf.

Les dynamiques immobilières dans les Hauts-de-Seine

Les Hauts-de-Seine sont un département d’Ile-de-France situés dans la métropole du Grand Paris. Il est extrêmement bien desservi avec le Transilien, 3 lignes de RER (A,B,C), 3 lignes de Tramway (1,2,6) et 7 lignes de métro (lignes 1,3,4,9,10,12,13). A l’avenir, ce maillage sera renforcé avec les lignes 15, 16 et 18 du Grand Paris Express, mais aussi par une nouvelle gare du RER E à Nanterre et le prolongement de la majorité des lignes de métro existantes. Le département bénéficie également d’un riche réseau routier, avec l’A86, l’A13 et de nombreuses routes nationales et départementales. Son réseau de transports dense et sa proximité immédiate à la capitale en font un territoire particulièrement attractif et recherché par les promoteurs immobiliers.

D’un point de vue économique, le département des Hauts-de-Seine est également compétitif et innovant. Afin de soutenir sa croissance, il entend soutenir les secteur de l’artisanat et du commerce, du tourisme mais aussi de l’immobilier d’entreprise. En effet, le secteur est leader en Ile-de-France avec une offre immobilière riche et diversifiée faite de parcs de bureaux, de zones tertiaires et autres locaux. Ainsi en 2018, ce sont plus de 900 000 m² de locaux qui ont été contactés.

Il est à noter que la Défense et ses alentours concentrent la majorité de l’offre actuelle et future. Par conséquent, les promoteurs immobiliers y sont très actifs avec 16 programmes tertiaires en cours de construction ou restructuration (Tour Trinity, Carré Michelet…). Ils attirent donc régulièrement les entreprises sur leur territoire. Parmi elles, on compte de nombreux grands groupes de médias (TF1, Canal +, M6) mais aussi l’Oréal, Eiffage, Total, ou encore Renault.

Le département des Hauts-de-Seine intervient également dans le domaine du logement, avec la volonté d’améliorer l’habitat en créant, réhabilitant et adaptant l’offre de logement sur son territoire. En effet, avec plus de 1,6 millions d’Altoséquanais et une densité très importante par rapport à la moyenne en Île-de-France, il s’agit du deuxième département français en termes de densité de population après Paris. La demande en logement est donc importante, et les promoteurs immobiliers sont nombreux à chercher des opportunités foncières sur le territoire afin de produire des logements neufs. Ils sont également sollicités pour développer des logements sociaux et assurer ainsi la mixité sociale. Les Hauts-de-Seine sont également engagés dans l’économie collaborative et l’innovation sociale.

Les Hauts de Seine sont aussi un territoire de projet puissants avec de grandes opérations d'aménagement. On peut citer la ZAC Rives de Seine à Boulogne située sur les anciennes usines Renault et en cours d'achèvement avec le secteur de la l'île Seguin. Depuis 2006, L'aménageur, Val de Seine Aménagement, et les promoteurs immobiliers auront fait sortir de terre un quartier pour 12 000 nouveaux habitant et 10 000 salariés. Le futur quartier des Groues sur le secteur de la Défense est un autre projet d'aménagement ou les dynamiques immobilières sont puissantes : + de 4 700 logements neufs, + de 200 000 m² de bureaux et près de 80 000 m² de commerces et activités.

Les grandes opérations d'aménagements ne sont pas l'unique moteur du développement immobilier du département. Beaucoup d'opérations isolées, portées par des promoteurs immobiliers et les communes, voient le jour en négociation directe avec les propriétaires fonciers.

Sur les trois dernières années, quatre villes totalisent à elles seules plus de la moitié des permis de construire déposés en logements neufs dans les Hauts-de-Seine ! Rueil-Malmaison prend la tête du classement départemental suivie de près par Asnières-sur-Seine, Clichy et Colombes qui participent pleinement à l'effort de construction de logements neufs.

Les Hauts-de-Seine sont donc un territoire en pleine expansion qui connaît une pression foncière importante tant il est recherché par les promoteurs immobiliers et investisseurs.

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LA PROMOTION IMMOBILIÈRE AVEC CITY&YOU

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Pourquoi avoir créé City&You ?

« Après de nombreuses années d’expérience chez les grands groupes de l’immobilier, nous avons constaté à quel point la relation entre les propriétaires et les promoteurs était difficiles pour faire aboutir cette vente complexe et très technique. Cette situation de déséquilibre et de défiance freine la vente et allonge les délais. Pire, elle peut faire que des opérations ne voient jamais le jour ! Notre objectif est de rétablir l’équilibre et la confiance. A l’heure où la France manque cruellement de logements, nous voulons accélérer les opérations en facilitant le dialogue : faire le bon projet immobilier, au bon endroit, avec les partenaires adaptés.
Pédagogie, transparence et expertise sont nos maîtres mots ! »

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Comment City&You garantit des offres sérieuses et performantes ?

« Notre démarche consiste à établir le potentiel constructible et à réaliser les études de marché afin de déterminer le projet immobilier adapté au terrain ou au bien du propriétaire. Puis, nous consultons plusieurs opérateurs immobiliers que nous mettons en concurrence afin d’obtenir plusieurs offres que nous analysons juridiquement et techniquement.

Le prix n’est pas le seul critère dont les propriétaires doivent tenir compte. C’est pourquoi nous négocions les termes des contrats de vente, notamment les conditions suspensives. City&You offre donc une démarche globale de conseil qui sécurise l’intérêt du propriétaire et la concrétisation du projet. »

Qu’est ce qui fait que le service est sur-mesure ?

Nous proposons à nos clients un service entièrement personnalisé qui sécurise l’opération. Il comprend une étude de chaque terrain au cas par cas. Nous identifions s’il est plus pertinent de réaliser des logements neufs, un hôtel ou encore, une résidence étudiante. Selon le secteur, cela peut générer des différences significatives pour la valeur du terrain.

Notre plus-value est aussi d’aller chercher les opérateurs les plus adaptés à cette diversité de produit. Ainsi, nous mobilisons une diversité d’opérateurs immobiliers capables de s’adapter aux situations immobilières : sociétés de portage foncier, lotisseurs, promoteurs immobiliers, foncières, investisseurs,… Toutefois, nous laissons les acteurs de la promotion, directement en prise avec le marché de l’immobilier, exprimer leurs propres propositions immobilières sur chaque projet.

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