Division de terrain : pour faciliter les nouvelles constructions
Particuliers comme promoteurs immobiliers ont fréquemment recours à la division de terrain. Le principe ? Rendre accessible une parcelle de terrain afin de procéder à la création de terrain à bâtir. Mais comment se déroule une division de terrain ? Par quelles étapes doit-on passer ? Quel est le budget à prévoir ? Réponses et précisions.
Pourquoi diviser un terrain ?
Différentes raisons poussent les propriétaires à diviser un terrain. Si certains aménagements n’ont pas à être déclarés (divisions de jardins ou de terrains non constructibles), il est nécessaire de déclarer ceux qui ont pour objectif d’accueillir de nouvelles constructions (maison, nouveau bâtiment…). Par exemple, lors d’une opération de lotissement, la division de terrain est obligatoire.
Pour les propriétaires particuliers, diviser un terrain est souvent un moyen de s’assurer un gain financier. En cédant une nouvelle parcelle issue de leur propriété, ils peuvent facilement revendre cette partie constructible et en dégager un profit.
La division de terrain : vérifications préalables
Si vous souhaitez diviser un terrain, plusieurs éléments sont à prendre en compte. La première chose à vérifier ? Être certain que votre terrain soit divisible. Par la suite, d’autres formalités sont à remplir.
Le plan d’urbanisme local comme référence
Une division de terrain est impossible sans la prise en compte des règles d’urbanisme. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) divise le territoire communal en zones. Chaque zone a ses propres règles, ses propres droits à construire selon ses spécificités (zone pavillonnaire, zone urbaine etc). C’est ce plan d’urbanisme qui permettra de déterminer la constructibilité d’un terrain. Aussi, si votre objectif est diviser pour permettre une construction neuve, mieux vaut étudier le PLU !
La configuration du terrain
Diviser son terrain sans en comprendre sa configuration, c’est biaiser d’emblée les résultats de l’opération. Si tout terrain est, par essence divisible, toutes les parcelles ne sont pas pour autant propices à la construction.
Donc avant de diviser le terrain, assurez-vous qu’il réponde à plusieurs critères essentiels :
Les moyens pour diviser son terrain
Une fois ces vérifications établies, la division de terrain est enfin réalisable. Mais comment faire une division de terrain en bonne et due forme ? Les démarches sont-elles les mêmes pour tous les types de terrain ? En fonction de vos besoins et du terrain dont vous disposez, différents moyens s’offrent à vous pour obtenir l’autorisation de diviser votre bien.
La déclaration préalable (DP) ou le permis d’aménager
Selon l’objectif de cette division de terrain, un permis d’aménager ou une déclaration préalable s’imposent. Ils permettent la création de lots à construire et représentent donc la première étape d’un projet. Cette opération peut être faite directement par vous ou par le promoteur immobilier.
Dans le cas où vous souhaiteriez diviser votre terrain dans le but de créer un seul terrain à bâtir, la déclaration préalable est une démarche suffisante. Pour créer plusieurs terrains à bâtir, la DP sera valable sous conditions :
Dans le cas contraire, un permis d’aménager sera exigé. Le délai d’instruction de ces demandes varie également puisqu’il est d’un mois pour la déclaration préalable, contre trois mois pour un permis d’aménager.
Vérifier les conditions de la division parcellaire
Avant de diviser un terrain, la parcelle doit répondre aux règles d’urbanisme en vigueur. Pour s’en assurer, le vendeur doit se référer au Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Avant de délivrer une autorisation, la mairie peut exiger de vérifier d’autres caractéristiques :
Une fois le dossier étudié, la mairie transmet un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document stipule les possibilités de construction et de division de la parcelle. Le délai d’obtention est de 2 mois et il est valable pendant 18 mois.
Le permis de construire valant division
Le permis de construire valant division est une procédure généralement utilisée par les particuliers. Pour les promoteurs immobiliers, et dans le cadre d’une division de terrain pour la construction d’un lot d’habitats collectifs ou groupés, le choix se porte généralement sur la procédure d’un division en permis groupé.
Les particuliers demandent ce permis de construire valant division pour différentes raisons :
Coût d’une division de terrain
Côté prix, la division de terrain nécessite d’établir un petit budget pour votre projet foncier. Il faut dire que l’intervention requiert l’expertise d’un géomètre pour le bornage du terrain. Son rôle est d’indiquer quelles sont les limites réelles du terrain. A cette occasion, un procès-verbal de bornage est établi.
Bien évidemment, tout dépendra du prestataire auquel vous ferez appel. Comptez entre 2 500 et 3 500 euros pour réaliser le dossier de division. Le coût varie en effet selon la surface du terrain et le nombre de lots à diviser.
Cette opération et son application représentent un coût mais sont utiles tant aux promoteurs immobiliers qu’aux particuliers pour débuter de nouveaux projets de construction en toute sérénité. A savoir, lorsqu’un promoteur immobilier participe au projet, il prend en charge ces frais afin d’accélérer le processus de division parcellaire.
